Андрій Вавриш сів у калюжу

Спокуса забудувати 13 га на Подолі всупереч Генплану виявилась занадто великою, щоб чекати, коли схема з новими ДБН стане легітимною.

Кілька днів тому про «Наші гроші» написав Андрій Вавриш – забудовник, екс-чиновник і взагалі – відомий в останні кілька років чоловік.

 

Через ФБ він попросив нас повідомити, що в Україні почали діяти нові державні будівельні норми (ДБН). Натякаючи таким чином, що наш текст про забудову його компанією 13 га берегової лінії на Подолі – є криворуким.

Нагадаємо, що перед цим «Наші гроші» повідомили про чергову реалізацію стандартної схеми, коли на землях «громадської забудови» з’являться житлові будинки.

Схему можна вкласти в кілька слів: Генплан не дозволяє на конкретній території будівництва житла, містобудівні умови під майбутній проект теж видають на «громадську забудову», а в реальності будують квартири в кволому обрамленні офісних приміщень.

І ось раптом Андрій Вавриш почав переконувати, що так робити можна, посилаючись на нові ДБНи. Мусимо відтак розповісти, що він мав на увазі, і що з цим є насправді.

Новий ДБН, що з’явився минулого року – «Планування та забудова територій ДБН Б.2.2-12:2019» – втілив одну з найбільших мрій забудовників: описав поняття «території багатофункціонального використання» та «багатофункціональних громадських центрів».

Це завжди була мука придумати: як замість громадської забудови звести житло. А тепер – з’явився шанс: назвати цю територію – багатофункціональною і рясно розбавити її житловими будинками.

Що ж таке фактично цей «поліфункціонал»? Це одна з містобудівних афер на нормативному рівні, протягнута в Мінрегіоні, де напрямком містобудування на той час керував Лев Парцхаладзе. Громадськість активно виступала проти введення цих змін в нормативну базу ще з 2017 року, коли такі плани були озвучені.

Однак у громадськості практично не було шансів у протистоянні об’єднаним силам чиновників та забудовників. Адже «поліфункціонал» у містобудівній документації – це, по суті, ручне управління забудовою: забудовник сам обирає, що йому побудувати в межах такої території, а чиновник завжди може безпечно отримати «відкат» за погодження такого будівництва.

І в новому ДБН дійсно зона громадської забудови була визначена, як система багатофункціональних центрів, що включають в себе ділянки з житлом (частка саме громадської забудови може коливатися в інтервалі від 70% до 15%).

Тобто, здавалось би, Вавриш цілком може посилатись на цей хай корупціогенний, але державний документ. Якби не один великий нюанс.

Цей самий новий ДБН чітко встановлює (наприклад, у п. 6.2.4), що склад функціональних елементів громадських центрів встановлюються у містобудівній документації регіонального та місцевого рівня.

Тобто «ДБН-схема» – чітка і зрозуміла. Але створена вона для викручування не теперішніх, а майбутніх генпланів міст.

Вказаний ДБН вступив в силу з 01.10.2019. І для того, щоб вказані Вавришем норми ДБН можна було застосувати до будівництва на Подолі, спочатку на основі цього ДБН має бути затверджена містобудівна документація (Генплан, зонінг, ДПТ), в якій відповідні території будуть віднесені до «багатофункціональних» або на необхідному місці намалюють «багатофункціональний громадський центр». І перед затвердженням документація ще й має пройти громадські слухання і обговорення.

Що ж стосується теперішнього Генплану, то функціональне призначення територій у ньому визначається схемою, яка так і називається – Основна. І жодних «поліфункціональних» чи «багатофункціональних» територій на цій схемі немає і бути не може, оскільки раніше (до введення вказаного вище ДБН) їх не існувало у нормативній базі.

У діючому Генплані дійсно є допоміжна схема Планувальної структури, виконана у дрібному масштабі. Зазначена схема відображає лише грубий поділ на житлові райони, виробничо-промислові райони та природний комплекс. Там, де ці складові занадто переплелися, райони в цілому позначені, як поліфункціональні. Однак, ця схема не визначає функціональне призначення території. Наприклад, житловий район на схемі Планувальної структури (за сучасною термінологією, це сельбищна територія) включає зони різної житлової забудови, громадської забудови, зелені насадження загального користування та інші структурні елементи, на кшталт вулиць. І проводити забудову Києва на її основі, ігноруючи Основну схему, це все одно, що будувати по схемі «Положення Києва у планувальній структурі України» і стверджувати, що оскільки забудова на території Києва, значить вона відповідає Генплану.

До речі, в іншому діючому ДБН Б.1.1-15-2012 «Склад та зміст генерального плану населеного пункту», відповідно до якого розробляється новий Генплан Києва, все ще є обов’язковим встановлення саме окремих чітко визначених функціональних зон. І в діючому Генплані Києва всі зони відокремлені одна від іншої, і в зоні громадських будівель та споруд не передбачено будівництво житлових будинків.

Більшу частину вказаних 13 га на Подолі мають зайняти житлові будинки. А що написано в містобудівних умовах та обмеженнях, виданих 22 січня? Там написано, що це території громадських будівель та споруд і чиновники НЕ дозволили прямо будувати житло на Набережно-Хрещатицькій.

Цілком ймовірно розрахунок забудовників є на те, що їм ніхто не заважатиме будувати житло під виглядом «багатофункціонального комплексу» з апартаментами (тобто, готелями), а в процесі будівництва це незаконне ЖК легалізують через прийняття нової містобудівної документації. Це може бути новий Генплан м. Києва, який вчергове обіцяють затвердити «в цьому році», а може бути і Детальний план території, який з порушенням чинного Генплану передбачить житлові будинки там, де їх бути не може.

При чому ситуація з розробкою ДПТ у даному випадку особливо цікава: розробку потрібного ДПТ замовив сам Вавриш у якості заступника керівника Департаменту містобудування та архітектури КМДА ще 30.07.2015.

 

І договір він уклав з підконтрольними йому ж компаніями – розробником стало ТОВ «Терра Проджект», а інвестором – компанія старого друга і партнера Вавриша Дмитра Овсія. Власне, Овсій особисто підписав договір, як директор компанії-інвестора.

 

Схема дій, якою іде Вавриш, вже була ним застосована на ЖК «SAN FRANCISCO Creative House» на Нивках. Там з порушенням Генплану почали будувати ЖК, назвавши квартири апартаментами. Паралельно тривала розробка ДПТ, яким з порушенням Генплану змінювали функціональне призначення території. І міська влада, і ДАБІ чудово знали про незаконність забудови Вавриша (до речі, як і незаконності будівництва «Інтергалбуду» Зубика поруч), але не чіпали їх, оскільки питання легалізації вже було вирішене. Потім Київрада під керівництвом Кличка «через коліно» протягнула незаконне ДПТ (звісно, без врахування зауважень і пропозицій, поданих під час громадських обговорень). А далі на основі цього ДПТ незаконні забудови отримали повний пакет нових документів і стали «узаконеними».

Так що історія про «нові ДБНи» – це історія для Фейсбука. У реальності будуть в цій історії використані інші механізми.

Хоча, звісно історія з ДБН-ми буде мати і своє власне продовження. Коли в недалекому майбутньому на нових генпланах українських міст щезнуть території «громадської забудови», а замість них з’являться «багатофункціональні території» – мешканці дуже швидко відчують, як їхнє життя може змінити невеликий документ рядового міністерства.

По материалам:  nashigroshi.org